מי שלקח אי פעם משכנתא מכיר את מסלול המסמכים שצריך לעבור בדרך, שכולל בין היתר תחנות כמו הערת אזהרה, משכון זכויות, דוח שעבודים והתחייבות לרישום משכנתא, שהפקתם מתבצעת באמצעות קשר עם רשויות ממשלתיות. הטאבו, רשם המשכונות ורשות מקרקעי ישראל הן שלוש מהכתובות שחייבים להכיר, ובמקרים רבים ההיכרות מתבצעת גם ברגליים, תוך בזבוז זמן ואובדן ימי עבודה.
האם ההתרוצצות הזו עומדת להסתיים? רשימת הדרישות והמסמכים אמנם לא תתקצר משמעותית, אבל החיבור בין המהפכה הדיגיטלית שעוברת מערכת הבנקאות לבין מהלכי דיגיטציה שמבצעים משרדי הממשלה, מוליד באחרונה מספר מהלכים חדשניים שיקלו מאוד על הלקוחות בתהליך קבלת המשכנתא או בפעולות אחרות שבהן נדרשים קישורים ואישורים ממאגרים ממשלתיים. רשם המשכונות והטאבו כבר נמצאים בתהליך הזה, רשות מקרקעי ישראל אמורה להיכנס אליו, והצלחת שיתופי הפעולה האלה עשויה לעודד בעתיד רשויות ממשלתיות נוספות "לגלות" את העידן הדיגיטלי.
יריית הפתיחה ניתנה לפני מספר שנים, כאשר עלתה היוזמה להקים ממשק מקוון ומאובטח בין רשם המשכונות לבין הבנקים, במטרה לאפשר לבנקים לעיין במשכונות וכן לרשום, לבטל או לשנות פרטי משכון. הבנקים השקיעו בהקמת מערכת תשתית ליישום השינוי, כאשר מצד המדינה הוחלט לבצע את התקשורת עם הבנקים באמצעות מערכת ממשל זמין – יחידה שהוקמה במשרד האוצר לפני כעשרים שנה במטרה להקים תשתיות המסייעות למשרדי הממשלה להעניק שירותים יעילים וזמינים יותר לציבור.
הממשק מול רשם המשכונות החל לפעול בחלק מהבנקים, כאשר בשלב ראשון הבנקים החליטו לבצע פעולה של ביטול משכון ובקרוב ירחיבו את השירות גם לרישום משכון ולעיון בו. המערכת כבר זוכה לתגובות חיוביות מהלקוחות ומהבנקים עצמם, והפרויקט של רשם המשכונות אף זכה באחרונה במקום שני בתחרות אות ההוקרה על חדשנות בשירות המדינה.
רשם המשכונות פועל במסגרת רשות התאגידים במשרד המשפטים – רשות האחראית על רישום, פיקוח, אכיפה ובקרה של תאגידים בישראל, שמאז הקמתה, לפני כעשור, פועלת למעבר לשירותים מקוונים והרחבת מגוון הפעולות שניתן לבצע באמצעותם.
ממשק המשכונות עם הבנקים הוא אחד מהפרויקטים האלה. בכל שנה מבוצעות ביחידת רשם המשכונות כ-800 אלף פעולות במשכונות. עד לשנת 2016 בוצעו כלל הפעולות האלו בדרך "המסורתית" של הגשת בקשה ידנית בקבלת קהל או בדואר ועדכונה במערכת על-ידי עובדי רשם המשכונות.
עו"ד אייל גלובוס, ראש רשות התאגידים במשרד המשפטים, אומר: "מחודש אפריל 2016, בו החל יישום הממשק המקוון, בוטלו מעל 130 אלף משכונות על-ידי הבנקים באופן מקוון, ורשות התאגידים והבנקים השונים נערכים יחדיו להרחבת השימוש בממשק המקוון גם לביצוע פעולות נוספות במשכון.
"מדובר במהלך חדשני ופורץ דרך בשירות הציבורי המביא כבר בהווה להתייעלות, חיסכון במשאבים – לאזרח, לבנקים ולרשות – קיצור זמני טיפול, ובעיקר שיפור השירות לציבור.
מהלך זה הינו חלק ממגמה של משרד המשפטים, אותו מובילות שרת המשפטים, ח"כ איילת שקד, והמנהלת הכללית של המשרד, עו"ד אמי פלמור,להנגשה ושיפור השירות לציבור בדרך מקוונת ביחידות המשרד.
"ראוי לציין את שיתוף הפעולה עם איגוד הבנקים ונציגי הבנקים, שכלל דיאלוג אמיתי והקשבה לעמדות הבנקים השונים וצרכיהם, ובסופו גובש הסדר מקוון מוסכם שעוגן משפטית בתקנות המשכון (סדרי רישום ועיון)".
לדברי גלובוס, הממשק המקוון בין רשות התאגידים לבנקים הינו שער ראשון מהמגזר הפרטי לממשלה ומהווה כבר כעת פלטפורמה לשירותי ממשלה מקוונים נוספים. "שיתוף פעולה כזה אינו מובן מאליו ויש לברך עליו ולעודדו. אני מאמין שהדבר יהווה סמן דרך למהלכים דומים בעתיד הקרוב בין הממשלה לבנקים ולמגזר העסקי כולו".
המהלך ברשות התאגידים מאפשר ביצוע פעולות מקוונות במשכון, ישירות על ידי הבנקים, ללא צורך להגיע למשרדי רשם המשכונות, ותוך קבלת חיווי מיידי על ביצוע הפעולה.
בעוד שכיום נדרש האזרח להגיע פיזית אל רשות התאגידים ואל הבנק לשם ביצוע והשלמת רישום המשכון, הרי שבעתיד – ולגבי הליך ביטול משכון כבר בהווה – תבוצע ותושלם הפעולה מיידית מסניף הבנק דרך הממשק המקוון.
מידע און-ליין
חוק המשכון קובע כי משכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב; הוא מזכה את הנושה להיפרע ממשכון, אם לא סולק החיוב. אשר על כן, חוק המשכון נועד להסדיר את הקשרים שבין הנושה, החייב ונושים נוספים, וכן את זכויות הנושה והרישומים הנדרשים להבטחת קשרים וזכויות אלו. בהתאם לחוק המשכון, כל פעולה המוגדרת כמשכון צריכה להירשם ברשם המשכונות, על מנת להבטיח את זכויות הנושה בנכס ובכדי לאפשר לצד ג' לעיין ולבדוק האם נכס כלשהו ממושכן.
רשם המשכונות מנהל את מאגר המשכונות – מאגר מידע כולל הודעות רישום משכון, הודעות על שינוי פרטי המשכון, הודעות על ביטול משכון ועל הארכתו, לרבות פרטים לגבי הנושה, החייב והנכס הממושכן. הבנקים וחברות הביטוח מהווים כ-90% מהגורמים הרושמים משכונות, לביצוע פעולות ברשם המשכונות.
עד להקמת המערך המקוון בין הבנקים לרשם המשכונות, לבנקים לא היתה אפשרות לעיין במשכונות באמצעות האינטרנט, והלקוח נאלץ לפנות ללשכות להפקת דוח משכונות. כדי לרשום משכון או לשנות את פרטיו, יש צורך להפיק הודעה חתומה על ידי הצדדים, שמועברת באמצעות הלקוח או בדואר, לצורך הרישום. התהליך הזה כרוך בהמתנה של מספר ימים לקבלת פידבק כלשהו – אישור רישום או סירוב. גם ביטול משכון, שחתום בחתימת הבנק, מחייב להגיע לרשם המשכונות באמצעות שליח או אישית על ידי הלקוח.
הממשק שמחבר בין הבנק לרשם המשכונות מאפשר לקבל מידע און-ליין מיידי ומעודכן במערכות הבנק, וכן רישום וביטול מיידי של המשכון במערכת רשם המשכונות, תוך קבלת חיווי מיידי על הרישום או הביטול. מבחינת הלקוח, השינוי המהותי בעת רישום מקוון של המשכון הוא אפשרות לסיים את הטיפול בקבלת האשראי במעמד הפקיד בבנק.
בשלב זה, המערכת מיושמת, כאמור, באופן חלקי בביצוע ביטול משכון. בנקים שמחוברים לממשק יכולים לעיין בפרטי המשכון ולשלוח תשדורת לביטול משכון מסוים, לאחר שוידאו את פרטי הביטול. המערכת מוודאת כי פרטי הביטול תואמים למידע הקיים במערכת, והביטול מתבצע מיידית, תוך מתן חיווי לבנק.
תהילה ברוכים, מנהלת מדור אשראי ומשכנתאות באגף הנדסת תהליכים במזרחי טפחות, אומרת: "זה אחד הפרויקטים שאני הכי נהנית לקדם בבנק, כי אנחנו רואים את ההשפעה שלו על השיפור ברמת השירות ללקוחות, והיישום המדורג של מעבר לשירותים מקוונים מסייע להצלחה של הפרויקט כולו. כאשר פעולת המשכון מתבצעת בנוכחות הלקוחות בבנק, נחסכת מהם אי הוודאות ביחס לקיום המשכון. אם קיימת בעיה, היא תוכל להתגלות כאשר הלקוח נמצא בסניף הבנק, ונחסכת ממנו התרוצצות מיותרת".
לדברי ברוכים, הפרויקטים המקוונים עם רשם המשכונות וגופים נוספים מאפשרים ללקוח לזרז את תהליך קבלת האשראי. "כאשר חלק מהפעולות יכולות להתבצע בסניף הבנק, אנחנו מאפשרים למעשה ללקוח להקדים את המועד של ביצוע האשראי. זה מאפשר לו לקדם את העסקה שהוא מבצע, רכישת דירה או השקעה אחרת שכרוכה בקבלת אשראי, במהירות וביעילות רבה יותר".
כאשר הממשק עם רשם המשכונות יופעל באופן מלא, הבנקים יהפכו באופן מעשי לגורם שיבצע את רישום המשכונות. הבנק יקליד את פרטי המשכון, יחתים את הלקוח על הודעת משכון, ויצרף העתק סרוק של הודעת המשכון החתומה (ואם נחתמה בטאבלט – קובץ המסמך החתום) לממשק. לאחר ביצוע בדיקות תקינות לתשדורת לבנק, המשכון יירשם במערכת המשכונות ויועבר לכך חיווי מיידי לבנק.
הממשק הזה יחייב את הבנקים לוודא התאמה בין פרטי התשדורת לבין הפרטים בהודעת המשכון המקורית, כולל חתימה ושמירת המקור, כך שהם צריכים להשקיע לא מעט בהקמת מערכת תיעוד משוכללת.
טופס בקשה חדש
התשתית של ממשל זמין והצלחת הפרויקט של ממשק משכונות מקוון גרמה להתעניינות של רשמים אחרים בפרויקטים דומים, והתשתית אכן אמורה לשמש את המדינה למערכות אחרות. כך נולד בין השאר פרויקט עם אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, המוכר יותר לציבור בשם "טאבו".
האגף כבר מטפל באופן מקוון בהפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין ובהפקת קבצי בית משותף, ולאחרונה אף הושלמה פרישת ממשק מקוון להגשת בקשות לרישום/ביטול הערות אזהרה באמצעות עורכי דין.
על אף הטמעת הממשק באופן מלא בכל הארץ, התעורר קושי ביישומו המלא, נוכח העובדה שרוכשי דירות צריכים במקרים רבים לרשום הערת אזהרה גם בגין המשכנתא, ולהליך הזה נדרשים על ידי הבנקים שלושה מסמכים חתומים במקור (כתב ההתחייבות עצמו חתום, אישור פעולה חתום מהרשם ונסח שבו מופיע הרישום).
מאחר שהדרישה היא להציג מסמכים חתומים במקור, הלקוחות חייבים להגיע למשרדי הטאבו, והעובדה שעורך דין יכול לבצע רישום מקוון לא מסייעת בתהליך מימוש משכנתא. מתוך הבנה כי מדובר במהלך חשוב ביותר, עמלו הבנקים והאגף לרישום והסדר מקרקעין על מציאת פתרון לסוגיה.
עו"ד שלומי הייזלר, ראש האגף לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, אומר: "בשיתוף פעולה עם הבנקים הגענו להבנות שפותרות חלק ניכר מהבעיה. יצרנו טופס בקשה חדש לרישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא, שנכנס לתוקפו באמצע דצמבר 2016, אשר מייתר את הצורך לצרף לבקשה את כתב ההתחייבות".
לדברי הייזלר, פתרון נוסף מצוי בהסכמה של הבנקים לקבל אישור פעולה חתום אלקטרונית, באופן שהאישור יישלח בדואר אלקטרוני ללקוח, וזה יעבירו לבנק בעת הצורך. שני המהלכים הללו פתרו חלק ניכר מהבעיה, ועל אף שחלפה תקופה קצרה ביותר מאז שנכנסו השינויים לתוקף, ניתן כבר לראות שימוש הולך וגובר בהתמדה ובהצלחה.
"בכל הנוגע לקבלת נסח מקוון על ידי הבנק, הגם שישנה בין האגף לבין איגוד הבנקים הבנה מלאה כי יש לצעוד למצב שבו לא יהא עוד צורך בנסחי נייר, טרם הצלחנו להגיע לפתרון מלא, וזאת בשל טעמים טכניים הנוגעים למערכות המידע של הבנקים. אני תקווה כי נצליח להתגבר על הנושא בהקדם. אין ספק כי סיום התהליך יביא למהפכה של ממש, שכן בנק שיוכל לקבל נסח מקוון ייכנס לעולם בו לקוחותיו אינם נדרשים להשקיע זמן ומשאבים בהגעה אל לשכות הטאבו. מהלך זה, מעבר לפן השירותי החשוב שמגולם בו, אף עתיד להביא לחסכון של מאות אלפי שעות עבודה למשק הישראלי בשנה", אומר הייזלר.
פרויקט נוסף, שמוביל עו"ד שלומי הייזלר, נמצא כיום בשלבי אפיון של צוותים טכניים בשני הצדדים. מדובר במערכת מקוונת שתקשר בין הבנקים לבין הטאבו, שתאפשר ביטול של הערות אזהרה וביטול משכנתאות על ידי הבנקים.
במערכת המקוונת שתפעל מול האגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, הבנקים יעבירו למשרד המשפטים, באופן מקוון וחתום אלקטרוני, בקשות לביטול הרישומים כאמור. עם ביצוע ביטול הרישום, יעביר האגף בממשק חוזר חיווי לבנקים שלפיו ביטול הרישום בוצע. במסגרת ההבנות בין האגף לבנקים, סוכם כי יינתן לבנקים מענה גם לבקשות סטטוס ופרטי רישום (לבקשה בודדת או לכל הבקשות שהוגשו), וכן למצבים בהם המשכנתא רשומה על יותר מנכס אחד.
"אנו עובדים יחדיו עם איגוד הבנקים ונציגי הבנקים, בשיתוף פעולה מלא ובמרץ, על בניית הממשק, ואני תקווה שנוכל להפעילו עם חלק מהבנקים כבר ברבעון השני של 2017 לרווחת הציבור ולהגברת אמינות המרשם", אומר הייזלר.
לדבריו, הממשק עם הבנקים מצטרף לסדרה של ממשקים מקוונים עליהם עובד האגף מול גופים ממשלתיים-ציבוריים, כמו רשות המסים, משרד הפנים, רשות האכיפה והגביה, האפ"כ, רשות התאגידים, עיריות ומועצות מקומיות, והכל במטרה לקצר תהליכים ולצמצם למינימום את הבירוקרטיה הנדרשת ומשך זמן הטיפול בתיק.
"בסופו של יום המטרה היא שהאזרח יוכל לבצע הכל מול רשות אחת ולא יטורטר בין משרדים שונים. אגף רישום והסדר מקרקעין פועל ללא לאות להפחתת הנטל הרגולטורי ולטיוב תהליכי העבודה, על מנת לשפר את השירות הניתן לאזרחים ולהפחית באופן משמעותי את משך זמן רישום העסקאות", אומר הייזלר.
תהילה ברוכים אומרת, כי העבודה מול הטאבו בגיבוש הפתרונות מתנהלת ביעילות רבה. "במזרחי טפחות מדובר באלפי פעולות בחודש, כך שהתהליך יסייע ללקוחות לבצע את הפעולות במהירות וביעילות. כל הצדדים מעוניינים בקידום שירותים נוספים, וכאשר אני חושבת על מצב שהלקוח לא יצטרך ללכת לטאבו כדי לרשום הערת אזהרה – זו ממש מהפכה".
עד 8 מפגשים
פרויקט שלישי שנועד לקצר ולייעל את תהליך קבלת המשכנתא מתנהל מול רשות מקרקעי ישראל, במטרה להעביר את הפקת ההתחייבות לרישום משכנתא לתהליך מקוון בין הבנקים לבין הרשות. יצוין כי הבנק בכל מקרה משחרר את כספי המשכנתא רק לאחר קבלת התחייבות לרישום משכנתא ואישור זכויות עם משכנתא.
רשות מקרקעי ישראל, שנקראה בעבר מינהל מקרקעי ישראל, שמנהלת את הקרקעות שבבעלות המדינה, אחראית בין השאר על מתן שירותים לבעלי זכויות במקרקעי ישראל, לצורך ניהול זכויותיהם או מימושן.
במצב הקיים, כאשר מדובר בנכסים שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין ובהיעדר גורם משכן, הלקוח נדרש להציג בפני הבנק אישור זכויות על הנכס. הלקוח פונה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לקבלת האישור (פנייה פרונטלית או באמצעות האתר). אחר-כך מציג לבנק את האישור, מנהל משא ומתן על תנאי המשכנתא ומקבל הפנייה למתן התחייבות לרישום משכנתא.
בשלב הבא הלקוח פונה שוב לרמ"י בבקשה פרונטלית למתן התחייבות ולאישור זכויות לאחר ביצוע פעולה – מהלך שדורש לעיתים שניים-שלושה מפגשים עם רמ"י. לאחר מכן, הלקוח חוזר לבנק ומציג את אישור הזכויות והתחייבות ומקבל את ההלוואה. כאשר מדובר בהמרת משכנתאות, נדרשים לעיתים עוד מפגשים, כך שכל התהליך הזה כרוך כיום בשישה עד שמונה מפגשים מול הבנק ומול רמ"י, תוך הפסד ימי עבודה.
הקמת מערכת מקוונת בין הבנקים לבין רמ"י תאפשר לבנק, בפגישה עם הלקוח, גישה חכמה למידע על הנכס במערכת של רמ"י, וכן החתמה של הלקוח על מסמכי משכנתא, טופס בקשה למתן התחייבות לרישום משכנתא (באימות פקיד הבנק), והעברת הבקשה באמצעות מייל מאובטח לרמ"י.
הבקשה תטופל ברמ"י תוך הנפקת ההתחייבות ואישור הזכויות או הכנת הודעת סירוב (במקרה שהבקשה תסורב), ותוחזר במייל חוזר לבנק. כלומר, כל התהליך יוכל להתבצע בפעימה אחת או לכל היותר שתי פעימות, תוך שיפור משמעותי בשירות ללקוחות.
רשות מקרקעי ישראל מטפלת מדי שנה בכ-11 אלף בקשות למתן התחייבות לרישום משכנתא ולסילוק משכנתא. על סמך היקף הפעילות הזה, מעריכים ברמ"י, שכ-40 אלף פעולות בשנה (לרישום ולסילוק משכנתא) יועברו לטיפול בצורה מקוונת, כך שמדובר בהקלה משמעותית על אזרחים שזקוקים לשירותים האלה.