העלאות הריבית של בנק ישראל, וההצהרה הברורה של הבנק המרכזי לפיה העליות יימשכו גם בעתיד, מהוות אתגר משמעותי לרבים מנוטלי המשכנתאות. מי שלפחות חלק מההלוואה שלו נלקחה בריבית פריים מרגיש מייד את העלאת הריבית במשק, המשפיעה ישירות על התשלום החודשי לבנק. כך, למשל, ההחזר החודשי על משכנתא של מיליון שקלים, שנלקחה לתקופה של 10 שנים, צפוי לקפוץ בכ-480 שקלים עם כל עלייה של 1% בריבית.
עם ריבית בגובה של יותר מ-3%, לעומת 1.5% רק לפני שנה, וחשש מעלייה גדולה באינפלציה, עשויים בעלי המשכנתא במסלול הפריים לגלות, כי ההחזרים שלהם הולכים ותופחים. לקוחות אלה יכולים כמובן למחזר את המשכנתא – לקחת הלוואה חדשה בתנאים שונים – אבל לפני שמכריעים על צעד כזה, יש להכיר את האפשרויות השונות העומדות בפניכם, ולהבין מהם השיקולים הכלכליים, התזרימים והפסיכולוגים העומדים מאחורי המשכנתא האופטימאלית עבורכם.
עד לחודשים האחרונים כלל לא הייתה שאלה: משכנתא בריבית משתנה בכלל, ובריבית פריים בפרט, הייתה העסקה המשתלמת ביותר בעיר. בעקבות המשבר הכלכלי בעולם ירדה הריבית במשק לשפל היסטורי, ורוכשי הדירות יכלו להשיג משכנתאות זולות מתמיד. אלא שבשנה האחרונה הופך מסלול הפריים ליקר יותר ויציב פחות, על רקע העלאות הריבית התכופות של בנק ישראל.
בנק ישראל, שזיהה את הסיכון במצב החדש שנוצר בעקבות העלאות הריבית, פרסם הנחיות לבנקים במתן משכנתאות חדשות בריבית פריים. על-פי ההנחיות החדשות הוגבלו ההלוואות בריבית פריים לשליש בלבד מהמשכנתא כולה. כך שעם כניסתן לתוקף של ההוראות החדשות נשאלת השאלה האם כדאי בתנאי השוק החדשים למחזר משכנתא, ואם כן – באילו תנאים?
שקט נפשי
ההחלטה על מחזור המשכנתא אינה פשוטה. ראשית, חלק גדול מהמשכנתאות כוללות פערי היוון בריבית (הנובעים משינויים בריבית הפריים). פער זה – אם קיים – תלוי במסלול ולעיתים במועד המיחזור. אבל גם אם אתם נדרשים לשלם קנס יציאה, המיחזור לא בהכרח הופך ללא משתלם. המשכנתא הינה מוצר מורכב למדי, וכשאתם שוקלים מיחזור משכנתא עומדות על השולחן שלל אופציות ושיקולים, שבסופו של דבר מתנקזים לשיווי משקל בין שני משתנים: רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, מול גובה ההחזר שאתם מוכנים לשלם.
משכנתא בריבית פריים: בקצה האחד של הסקאלה – בו ההחזר החודשי נמוך יחסית, אך הסיכון גבוה – ניצבת המשכנתא בריבית פריים. מסלול זה, כאמור, צמוד לריבית בנק ישראל, ולכן הופך בחודשים האחרונים ליקר יותר, וצפוי להתייקר עוד יותר. בנוסף, חשוב לזכור כי במשכנתאות חדשות החל מה-5 במאי 2011, מסלול הפריים לא יכול להוות יותר משליש מהמשכנתא.
משכנתא בריבית קבועה: אפשרות נוספת היא משכנתא בריבית הקבועה – המבטיחה סיכון נמוך יחסית, אך במחיר של החזר חודשי גבוה יותר. מיחזור המשכנתא ונטילת הלוואה חדשה תייקר את ההחזר החודשי כרגע – אבל תבטיח לכם מידה רבה של שקט ומושג יותר ברור כמה תשלמו מדי חודש. חלק גדול מהמשכנתאות הללו הן צמודות מדד. במילים אחרות, הריבית שתשלמו לאורך השנים אכן נשארת קבועה, אך ההחזר החודשי שלכם ישתנה בהתאם לעליית או ירידת המדד מדי חודש.
משכנתא לא צמודה בריבית קבועה: מעוניינים בשקט נפשי גדול אפילו יותר? השינויים באינפלציה נוטים לאורך זמן להיות משמעותיים יותר מהשינויים בריבית, אך גם אותם ניתן לבטל. לקיחת משכנתא לא צמודה בריבית קבועהמבטיחה לכם החזר חודשי קבוע, שאינו תלוי לא בשינויי הריבית ולא בשינוי באינפלציה. המחיר כמובן הוא החזר חודשי גבוה עוד יותר, המגלם בתוכו את הערכות הבנק על שיעור האינפלציה והריבית במשק בשנים הקרובות. מצד שני, זהו המסלול היחיד שבו תוכלו לדעת בדיוק כמה תשלמו מדי חודש לאורך שנים – מה שמקל מאוד על ההחלטות ויכולת התכנון לטווח ארוך.
משכנתא בריבית משתנה: בטווח שבין משכנתא צמודת פריים לבין משכנתא בריבית קבועה ישנן אינספור משכנתאות, בקטגוריה הקרויה משכנתא בריבית משתנה. כאן תוכלו לבחור משכנתאות בעלות תקופת עדכון הריבית המשתנה לא בין חודש לחודש אלא לאורך תקופות של רבעונים ואפילו שנים. בנוסף תוכלו לבחור להצמיד את ההלוואה שלכם למטבע זר – דולר, שטרלינג, יורו ואפילו ין – מה שעשוי להוות הימור על שערי הריבית והמטבע העתידיים, אך גם להקטין את הסיכון ואת אי הוודאות, אם חלק מהכנסותיכם נקובות במטבע הזר.
אחד הפתרונות המוצעים למי שמתלבט בין הסיכון ליציבות, הוא חלוקת המשכנתא למספר הלוואות, ובניית תמהיל הלוואה המורכב מחלק בריבית קבועה בסיכון נמוך, וחלק אחר בריבית משתנה. פתרון כזה מאזן מעט את משוואת הסיכון, ולכן הוא פופולרי מאוד בקרב נוטלי המשכנתאות.
לא רק כלכלה
בסיכומו של דבר, כדי לבחון מהי המשכנתא הטובה ביותר בשבילכם, והאם כאב הראש והכיס הכרוכים במיחזור משכנתא מתאימים לכם, מוטב לבחון את העלויות והסיכונים בכל מסלול אל מול תזרים ההכנסות החודשי שלכם. האם אתם יכולים להרשות לעצמכם עליות נוספות בהחזר החודשי? כמה סיכון אתם מוכנים לקחת? האם השינויים בהחזרי המשכנתא מדירים שינה מעיניכם? כמה חשוב לכם לדעת בדיוק כמה תעלה לכם המשכנתא בעוד 5 או 10 שנים?
התשובות לשאלות אלה, כמו גם הבחירה במסלול המתאים לכם ביותר, אינן מצויות אך ורק בתחום הכלכלי, אלא גם בתחום הפסיכולוגיה וההעדפות האישיות – ולכן אין תשובה אחת המתאימה לכולם. אולם דבר אחד בכל זאת ברור: ההתפתחויות בסביבת הריבית והשינויים הצפויים באינפלציה הופכים את אי ההחלטה לאופציה היקרה ביותר. זה הזמן לצלול לנתונים ולהחליט איזו משכנתא הכי מתאימה לכם.
עוד מידע והצעות לבחירת משכנתא.
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.